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我市2015年房地产市场运行形势分析

核心提示:■2015年全市商品住房均价为7728元 m2,比增5 23 %2015年,在中央、省、市一系列促进住房消费政策的支持下,我市房地产市场需求出现了明显回升,商品房销售面积、均价和二手房交易同比转负为正,销售价位稳中...

■2015年全市商品住房均价为7728元/ m2,比增5.23 %

2015年,在中央、省、市一系列促进住房消费政策的支持下,我市房地产市场需求出现了明显回升,商品房销售面积、均价和二手房交易同比转负为正,销售价位稳中有升;需求侧的回升也带动了供给侧的上升,新开工面积转降为升,可售房源保持充足,新开工面积上升带动了房地产投资回升,整个房地产市场总体呈回暖趋稳态势。具体运行特征如下:

■房地产投资持续回升,房地产税收增幅明显

随着一些较大项目的动工建设,我市房地产投资增幅明显回升。2015年,全市房地产完成开发投资367.34亿元,较上年同期(327.88亿元)比增12.03%,增幅较上半年(3.02%)回升9个百分点。其中一季度完成投资81.71亿元,二季度完成投资94.48亿元,三季度完成投资98.79亿元,四季度完成投资92.36亿元。四季度投资有所减少,主要是一些项目进入竣工验收,基本没有投资。

从各县区的房地产完成投资情况看(按项目属地统计原则),荔城、涵江二地同比增加,其中荔城区投资占全市1/3;涵江区的武夷木兰都、骏乘亿发城、保利城一期、皇家庭院、涵江区塘北一期改造、旧车站片区、铺尾一期改造安置区7个各完成超过4亿元的项目投资,使其增幅达70%;其他县区呈不同程度下降。

■新开工面积转降为升,竣工面积下降明显

2015年全市各类商品房施工面积为2303.79万m2,较上年同期比增5.06%,其中新开工面积484.20万m2,同比上升0.85%,扭转了2014年至2015年前三季度同比下降的态势。在新开工商品房面积中,其中一季度为152.13万m2,二季度为31.67万m2,三季度为121.97万m2,四季度为178.43万m2,可以看出,在一系列促进住房消费政策的支持下,下半年随着整个市场的升温,新开工面积也随之回升。

从各县区新开工房地产项目看,除了秀屿区东庄壹号、国投城市广场、永福家居城,以及涵江区旧车站片区、保利城、武夷木兰都、皇家庭院、兴涵水都新港桥安置区等大项目进入动工,带动本区新开工面积同比较大增长外,其他县区同比全部下降。

由于近二年房地产市场进入调整期,商品房新开工面积持续下降,2015年竣工面积也随之下降。全市商品房竣工面积361.25万m2,比降32.19%。

■批准预售面积下降,仙游荔城降幅较大

由于2014年至2015年前三季度商品房新开工面积同比持续下降,以致2015年的批准预售面积同比随之减少。2015年全市商品房批准预售面积424.34万m2,较上年同期比降12.35%;其中批准商品住房面积281.61万m2,比降12.78%。

从各县区批准预售情况看,仙游县及荔城区同比下降明显,城厢区因上年度基数低,2015年在恒大御景半岛、富邦学苑、名邦豪苑、世全兴安名城等项目带动下同比增加最多。具体为:荔城区147.49万m2,比降30.57%;城厢区93.56万m2,比增166.78%;涵江区81.80万m2,比增3.75%;秀屿区(含北岸)44.79万m2,比增5.02%;仙游县56.63万m2,比降115.12%。

■商品房销售逐步上升,6月份起回升明显

在万科城、香槟国际、正荣润璟、天澜城、保利城、恒大御景半岛、永鸿文化城等一些大项目销量的带动下,我市商品房销售面积出现逐步回升。据商品房买卖合同网签系统统计,2015年全市商品房销售面积为288.36万m2,较上年同期比增7.97%,自第三季度起扭转了2014年初至2015年上半年一直下降的态势,增幅较上半年(-0.30%)回升8.27个百分点;其中商品住宅239.17万m2,比增11.16%,增幅较上半年(6.18%)上升近5个百分点。

2015年度全市商品房供销比为1.47:1,其中商品住房供销比为1.18:1,可见本年度的商品住房供销基本平衡,商业办公等其他用途商品房供过于求,存在结构性的供求失衡。

从各月份销售情况看,随着市场的持续回升,呈现出逐步回升趋势,特别是6月份以后,月销售面积都在30万m2左右,最后二个月有所减少。1-12月份全市商品房销售面积分别为16.54万m2、17.49万m2、19.35万m2、19.19万m2,20.71万m2、30.48万m2、26.82万m2、26.47万m2、31.08万m2、30.44、m2、23.92m2、25.87 m2,呈现出从年初的持续回升到基本趋稳态势。

从各县区销售情况看,涵江区在保利城、华永天澜城、骏乘亿发城等项目销售带动下,以及实行选购存量商品房作为安置房,其增幅达80%以上;秀屿区因碧桂园浪琴湾2015年度销量较上年度明显下降,其降幅最大。

■房价同比转降为升,增幅总体较为温和

从对商品房买卖合同网签价格统计,2015年全市商品房销售均价为8269元/m2,比增4.98%,自三季度起扭转了前二季度同比下降的态势;其中商品住房均价为7728元/ m2,比增5.23 %,同样也自三季度起扭转了前二季度同比下降的态势。

商品住房销售均价按季度分,分别为7449元/m2、7817元/m2、7784元/m2、7779元/m2,可以看出后三季度房价基本保持平稳,较一季度上升约330元/m2,主要是恒大御景半岛、正荣润璟、护城河三期、万科城、正荣财富中心、皇庭水岸、荔东佳苑等每平米超万元价位的带动;另外,二季度起随着市场回升,销量上升,原来打折优惠措施取消,一些后期销售的价位较前期的还有所上调。

商品住房均价按区域分,除城厢区楼盘大多位于市中心区价位较高,其均价最高,增幅也最大外,其他各县区增幅较为温和。

■二手房交易回升转正,各县区升降不一

在调整个人住房转让营业税政策和新建商品房市场持续回升背景下,我市二手房交易面积于一季度扭转了2014年度同比下降(-36.85%)的态势后,呈持续比增趋势。2015年全市二手房成交面积90.86万m2,比增35.86%,增幅较上半年(25.22%)上升10个百分点;其中二手住房交易面积59.28万m2,比增49.55%,增幅较上半年(33.74%)上升近16个百分点。

二手房成交面积按季度分,一季度为19.27万m2,二季度为18.36万m2,三季度为29.92万m2,四季度为23.31万m2,与新建商品房相似,第三季度成交面积最多。

■土地供应减少过半,必赢国际娱乐地价增幅近半

由于受2014年以来市场调整的影响,除一些实力较强的企业外,许多企业对购置土地积极性不高,土地出让面积大幅下降,非中心区频现流拍现象。2015年全市通过招、拍、挂新供应经营性房地产项目用地16宗83.21公顷(合1248亩),与上年同期(2698亩)比降53.73%,降幅较上半年(62.68%)收窄近9个百分点;总价款481080万元,同比下降35.57%。

按区域分,必赢国际娱乐供地12宗74.29公顷(合1114.35亩)、比降48.75%,总价款453520万元,平均每亩407万元,比增46.93%;仙游供地4宗8.92公顷(合133.80亩)、比降74.43%,总价款27560万元,平均每亩206万元,比降25.36%。必赢国际娱乐地价增幅较大主要是所出让的地块大多位于城厢区龙桥街道、荔城区玉湖片区等城区较繁华地段。

■房地产贷款增速回落,但占比有所提高

截至2015年11月末,全市房地产各项贷款余额411.08亿元,同比增长19.72%,增速比上年同期下降11.66个百分点;2015年新增49.49亿元,同比少增28.9亿元;房地产各项贷款余额占全市贷款余额的比重为28.05%,比上年同期提高1.45个百分点。主要是2015年经济持续下行,其他贷款增速下滑得更明显,截至2015年11月末,全市房地产贷款增速比全市各项贷款增速高6.48个百分点。

房地产开发贷款增速回落。截至2015年11月末,全市房地产开发贷款余额100.44亿元,比年初减少0.11亿元,增速也从6月末的54.73%持续回落到16.77%;其中,地产开发贷款余额35.2亿元,同比增长6.24%,2015年减少了6.61亿元,同比少增13.54亿元;房产开发贷款余额65.25亿元,同比增长23.37%,2015年新增6.51亿元,同比少增2.22亿元。

个人购房贷款增速持续回落。截至2015年11月末,全市个人购房贷款余额310.64亿元,同比增长20.70%,增速比上年同期下降14.17个百分点,呈逐月回落态势;2015年新增49.6亿元,同比少增13.13亿元,主要是受2014年以来商品房销售市场疲软因素影响。

住房贷款利率持续走低。随着央行降准降息政策、《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》相继出台,政策叠加效应明显,2015年以来全市住房贷款利率逐月持续下降。2015年11月份,全市住房贷款加强平均利率为4.96%,比2015年1月份下降1.59个百分点,有利于增强居民购房需求。


市区城北片区一角。  



标签:房地产市场 形势 
责任编辑:林军

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